Onroerende voorheffing - Vermindering wegens improductiviteit

Arrest van het Hof van Beroep te Gent dd. 20.03.2018 - De appellante was de eigenares van een onroerend goed tot de verkoop ervan op 27 februari 2013. Op 26 december 2006 diende de appellante een bezwaar in tegen de aanslag in de onroerende voorheffing. In haar beslissing wees de geïntimeerde het bezwaar af als ongegrond. Volgens die beslissing was het gebouw vrijwillig improductief door het te koop te stellen en er zich van te onthouden het te huur aan te bieden. Volgens de beslissing maakt de belastingplichtige hierdoor gebruik van een persoonlijk recht en houdt hij op eigen risico de productiviteit ervan voor zichzelf. Uit de stukken blijkt dat de appellante reeds eigenaar is van de site sedert de jaren 1987-1989. Anders dat de appellante stelt werd het gebouw verhuurd tot het jaar 2004 en was het dus niet volstrekt improductief op het moment dat ze het verwierf. Naast het gegeven dat de appellante niet aantoont dat de improductiviteit bijvoorbeeld een gedwongen feit was wegens de staat van het gebouw, het gebouw onverhuurbaar was wegens de staat ervan, het niet vergund was voor verderzetting van zijn laatste activiteit en de appellante niet aantoont dat ze enige inspanning deed om het gebouw te verhuren, blijkt dat de appellante zich vanaf de jaren 2005/2006 gericht heeft op de herontwikkeling van het gebouw in samenspraak met de bvba 'T' die het gebouw, na het verkrijgen van de vergunningen en de ontmanteling, in 2013 heeft aangekocht. Het gebouw werd gedurende een zeer korte periode te koop aangeboden en vervolgens voor de bvba 'T' voorbehouden. De appellante beschikt over de vrijheid hierover te contracteren maar kan dan niet tegelijk voorhouden dat de aanhoudende improductiviteit, namelijk naar aanleiding van de uitwerking van dit plan, onvrijwillig was. De appellante heeft ervoor gekozen het gebouw te herbestemmen en te verbouwen in samenspraak met de toekomstige koper ervan. De appellante heeft het gebouw gedurende ruim 15 jaar zonder enige ernstige investering in onderhoud of vernieuwing laten uitleven en daarvan zo lang mogelijk de opbrengsten genoten om het nadien zich ongebruikt voor te behouden met het oog op de herbestemming en herontwikkeling ervan en het vervolgens te verkopen aan de koper die het proces van de herontwikkeling begeleid heeft conform diens economische perspectieven. Uit die gegevens blijkt dat de improductiviteit geen situatie was die onoverkomelijk was voor de appellante. Ze bewijst niet dat het meteen ernstige inspanningen leverde om de improductiviteit zo spoedig mogelijk te doen ophouden. De stelling van de appellante dat de onderdelen van het gebouw ondeelbaar zijn en afzonderlijk onverhuurbaar zijn, strookt niet met het gegeven dat voordien 5 woningen en een deel als muziekcentrum verhuurd was, noch met de vaststelling dat er interesse was om één winkel te huren. In die situatie kan geen vermindering van de onroerende voorheffing worden toegekend.

Gerald Driesen, belastingconsulent, conseil fiscal